Las arras penitenciales o de desistimiento, se tratan de un tipo de negocio jurídico por el cual cualquiera de las partes contratantes, normalmente en una compraventa, pueden desistir, si así lo desea, de cumplir el contrato previamente acordado sin necesidad de demostrar ni cumplir ninguna otra condición.
Dentro de los tipos de arras, estas arras penitenciales son las únicas que permiten el desistimiento del negocio jurídico tanto al comprador como al vendedor. Además como veremos más tarde son las únicas con una regulación expresa en el derecho positivo español.
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¿Qué son las arras penitenciales o de desistimiento?
Por tanto podemos determinar que el elemento objetivo de este tipo de arras no es otro que el precio que pagará uno de los sujetos del negocio jurídico antes de que este, normalmente una compraventa, se lleve a cabo por ambas partes.
Podemos definir el concepto como aquel contrato o negocio que nos permite licitamente desistir de su cumplimiento a cambio de pagar la cantidad estipulada en las arras.
La principal diferencia de las penitenciales respecto de las arras confirmatorias y de las arras penales es que las penitenciales no se ejercen por incumplimiento de una de las partes del contrato, sino que al contrario son ejercidas por voluntad de uno de los sujetos del contrato que decide ejercer su desecho a desligarse del negocio jurídico de base.
¿Dónde están reguladas las arras penitenciales?
La ley que regulas este tipo de arras de carácter penitencial en derecho común es el Código Civil, en concreto su art. 1454 CC, que establece:
Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
Además debemos tener presente que el Tribunal Supremo a través de su jurisprudencia ha determinado que para que las arras tengan la naturaleza de penitenciales debe constar de forma expresas tal característica en el contrato donde se formalicen, de lo contrario no puede presumirse tal naturaleza.
Desistimiento de las arras penitenciales
- Desistimiento del vendedor: En este caso si es el vendedor el que decide no cumplir el contrato estará obligado a devolver el doble de la cantidad otorgada en concepto de arras.
- Desistimiento del comprador: Si es el comprador quien opta por no cumplir el contrato quedará libre perdiendo la cantidad que hubiese aportado en concepto de arras.
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