Contrato de arras

¿Qué es un contrato de arras o señal?

Podemos definir el contrato de arras también llamado señal como aquel contrato civil realizado entre dos personas, normalmente un comprador y un vendedor. Estas personas acuerdan efectuar un negocio jurídico, compraventa, a fecha futura, y para ello el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero de forma adelantada y a descontar del precio.

El ejemplo más típico es las arras al compra una vivienda, en la que el comprador otorga una señal al vendedor para reservar esa vivienda mientras se tramitan todos los procedimientos previos a la formalización de la escritura de compraventa del inmueble.

Efectos del contrato de arras o señal

De esta forma los derechos y obligaciones serán distintos para el comprador y el vendedor:

Efectos para el comprador:

• Derecho a adquirir un bien a un precio determinado por adelantado y en un plazo fijado de antemano.
• Obligación de pagar la señal y de formalizar el negocio jurídico principal en plazo.

Efectos para el vendedor:

• Tiene derecho a recibir el precio de la señal.
• Tiene derecho igualmente a recibir el resto del precio en el momento de la formalización del negocio jurídico principal, salvo que hayan pactado aplazar el precio.
• Obligación a entregar el bien en las condiciones acordadas.
• Obligación de responder de los vicios o evicciones de acuerdo al Código Civil o normativa específica como la Ley de Ordenación de la Edificación.

Atendidas las obligaciones y derechos de ambas partes se aprecia mejor la importancia que tiene el contrato de arras.

No deja de ser un contrato preparatorio de otro principal que se llevará a cabo en un futuro cercano, y que viene a determinar por adelantado los elementos esenciales de la compraventa como son el precio, el objeto y las condiciones principales del negocio jurídico.

Contenido del contrato de arras.

Debemos tener presente que un contrato de arras no deja de ser un contrato preparatorio de otro contrato o negocio jurídico principal, de ahí la importancia que tiene para la correcta realización de este último

Debe contener lo que se denominan elementos esenciales del contrato, es decir aquellas condiciones o clausulas indispensable del contrato principal. Al ser normalmente un contrato de compraventa deberá constar de forma indudable los siguientes contenidos:

• La constancia de que es un contrato de arras.
• Datos del comprador.
• Datos del vendedor.
• Objeto que se compra, normalmente un inmueble, con su descripción identificativa.
• Precio total del negocio principal.
• Precio de la señal o arras, y si ha de descontarse del principal.
• Compromiso de llevar a cabo la compraventa dentro del plazo que se acuerde.
• Firma de ambas partes.

Junto con estos elementos esenciales del contrato de arras podemos incluir elementos accidentales, tales como la forma de distribuir los gastos de la compraventa o la clase de arras que tenga la cantidad entregada como señal.

Tipos de contratos de arras o señal.

Una buena práctica a la hora de redactar un contrato de arras es determinar que naturaleza han de tener estas, ya que como veremos justo a continuación pueden ser de tres tipos. La elección de una u otra será fundamental para determinar los efectos en caso de incumplimiento del contrato.

Es conveniente que en el contrato se especifique claramente la clase de contrato de arras que es para evitar problemas interpretativos entre las tres posibilidades:

• Arras confirmatorias: Se trata de aquellas arras o señales que se otorgan con ánimo de confirmar la voluntad de llevar a cabo el negocio jurídico principal. Se entiende que se trata de un anticipo que confirma la voluntad de pagar el precio total de la compraventa, es decir hay quien lo interpreta como un primer pago de la cantidad total aplazada.
  En cuanto a su incumplimiento, a diferencia de los otros tipos, se trata de una obligación y por tanto se regirá por las normas generales del incumplimiento de las obligaciones contenidas en el Código Civil.
  Por tanto se podrá exigir el cumplimiento, o desistir, o primero exigir y luego desistir a voluntad de aquella parte que se vea perjudicada por su incumplimiento, véase el art. 1124 CC.
• Arras penales: La arras penales tienen un efecto garantista del cumplimiento de la obligación principal. En este caso el incumplimiento supone la perdida de lo entregado por el comprador y la obligación de devolución más la cantidad señalada como garantía por el vendedor. 
  Además se podrá exigir el cumplimiento de las otra obligaciones derivadas del contrato de acuerdo con los artículos 1152 y siguiente del Código Civil.
• Arras penitenciales o de desistimiento: Son quizás las más típicas en la practica de las personas. Su característica es, en caso de incumplimiento, la obligación de devolver la cantidad doblada por el vendedor o la perdida por el comprador de la señal o arras, como recoge el art. 1454 CC.

¿Son las arras un pago aplazado?

Las arras no son un pago aplazado, aunque su naturaleza jurídica pueda hacernos dudar en determinados supuestos.

Las arras son una señal no un anticipo. Esto se debe a que no es un plazo aplazado del contrato principal de compraventa, sino que se trata de un contrato distinto, de naturaleza preparatoria, del que si será un contrato principal.

Por ello el contrato de arras como veíamos más arriba requiere que se haga constar que es un contrato de este tipo. Lo que hace que puedan existir dos contratos y rescindirse dos contratos con durabilidades jurídicas distintas.

Sin embargo si es cierto que comúnmente, y salvo disposición en contrario, la cantidad abonada como señal se descuenta del precio final del contrato principal una vez su uso cómo arras ya no es necesario, y más por una cuestión de economía procesal que de necesidad jurídica.

¿Qué pasa si se incumple un contrato de arras?

La naturaleza del contrato de arras hace que su incumplimiento lleve siempre aparejada alguna penalización para aquella parte que no cumpla su obligación. De acuerdo con el Código Civil:

• Si incumple el comprador: perdida de la cantidad abonada como señal.
• Si incumple el vendedor: devolución del doble de lo dado por el comprador como señal.

Debemos tener el cuenta que si las arras tiene carácter penal o penitencial, deberá constar expresamente tal naturaleza, y los efectos pactados para el caso de incumplimiento de alguno de los sujetos intervinientes en ellas. Además en los supuestos de caso fortuito o fuerza mayor habrá de estarse a las circunstancias del caso para valorar su resolución.

Modelo contrato de arras.

Aquí te dejo una plantilla gratuita del modelo de contrato de arras para que puedas descargarlo y editarlo de acuerdo a tus necesidades.