Podemos definir el concepto jurídico de derecho real como aquel poder jurídico que otorga a su titular un poder que le permite actuar de forma inmediata frente a cualquier otro. Es decir otorga un poder excluyente frente al resto de individuos a los que obliga a respetar a al titular del derecho real.
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¿Qué es un Derecho Real?
Se trata por tanto de derechos que determina relaciones jurídicas que se desarrollan entre personas y bienes, que afectan a una titular frente a una colectividad indeterminada de individuos.
¿Dónde están regulados los Derechos Reales?
Aunque no hay una ley exclusiva de derechos reales, si podemos decir que la norma principal es el Libro II del Código Civil.
El derecho real por antonomasia es la propiedad, denominada dominio también, que viene recogida en el art. 348 CC, que determina «La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla» , de lo que podemos deducir que las facultades del dominio son usar, dispones y percibir los frutos y rentas que produzca el bien que se posee.
Otro de los principales derechos reales son el usufructo, el uso y habitación, las servidumbres, las posesión o la prenda e hipoteca.
Caracteres de los derechos reales
Las características comunes de los derechos reales son:
- Poder directo e inmediato sobre la cosa objeto del derecho real para ejecutar las facultades del derecho subjetivo, sin necesidad de cooperación de tercero.
- Ejecutoriedad frente a cualquiera, aun sin necesitar a tercero, se pueden defender las facultades del derecho real frente a una generalidad indeterminada de personas, cualquiera que sea que perturbe el ejercicio de cualquiera de ellas.
Estos matices son en contraposición a las obligaciones personales o de crédito en que el acreedor solo puede actuar frente al deudor. - Ser titular de un derecho real excluye otros de contenido similar en terceras personas, no habrá dos titulares de un mismo derecho o propiedad, excepto en los supuestos de copropiedad o cotitularidad de un derecho.
- Los ejercicios de derechos reales poseídos por varias personas se ejercen de acuerdo a los porcentajes de derechos y a las cuotas que cada uno de ellos posee en el derecho común.
- La propiedad originaria de un derecho real se adquiere por medio de la posesión, que es una cuestión de hecho, y se ejerce las facultades del derecho también a través de la posesión de este, siendo distinta la posesión de la titularidad del derecho.
Diferencias entre derecho real y derecho personal o de crédito
La doctrina jurídica establece una serie de diferencias clásicas que son las siguientes:
- Por los sujetos:
- Derechos reales: se encuentra determinado en cuanto al titular del derecho subjetivo, si bien desde el punto de vista del sujeto pasivo el sujeto es indeterminado, o más correcto, una generalidad no individualizada de sujetos que deben respetar el derecho del sujeto activo, es decir toda persona debe respetar sus derechos.
- Derechos de crédito: viene determinado el sujeto activo, el acreedor, y el sujeto pasivo, el deudor.
- Por el objeto:
- Derechos reales: recaen sobre cosas, antiguamente solo físicas, aunque a día de hoy también se admiten intelectuales.
- Derechos de crédito: recaen sobre una conducta del deudor, de dar, hacer o no hacer.
- Por su modo de adquisición:
- Derechos reales: para adquirirlos, no basta con el título, sino que se necesita la entrega de la posesión. Es la esencia del sistema adquisitivo de los derechos reales, es la teoría del título (contrato) y el modo (entrega).
- Derechos de crédito: solo se necesita el título o contrato.
- Por su eficacia:
- Derechos reales: es eficaz frente a cualquier persona. Un fundamento básico de los derechos reales es la capacidad de defensa jurídica en cualquier lugar y contra cualquier persona.
- Derechos de crédito: su eficacia se limita a los sujetos de la obligación, acreedor, deudor y en su caso terceros como avalistas, fiadores o depositarios.
- Por su realización:
- Derecho real: el ejercicio del derecho real no lo extingue, sino que se consolida.
- Derecho de crédito: el ejercicio del derecho, exige la satisfacción del acreedor por el deudor, y por tanto la extinción de la relación jurídica y del derecho que lleva aparejado al haberse cumplido lo acordado.
- Por su incumplimiento:
- Derecho real: cualquier persona puede violar alguna o todas las facultades del derecho real.
- Derecho de crédito: solo el deudor puede no cumplir lo estipulado en el contrato.
- Por su inscripción:
- Derecho real: es susceptible de inscribir en registros legales. El Registro de la Propiedad inmatricula las fincas e inscribe los derechos que afectan a los bienes inmuebles.
- Derecho de crédito: no se inscriben como tal aunque si las garantías constituidas en derechos reales como la hipoteca, pero no la obligación personas del derecho de crédito. Algunos derechos como los arrendamientos, que son derechos a mitad de camino entre reales y personales, son susceptibles de inscripción.
- Por su constitución:
- Derecho real: normalmente al afectar a bienes inmuebles se requiere de formalismos, aunque como normal general no son formalismo constitutivos sino declarativos.
- Derecho de crédito: como norma general son antiformalistas, y solo requieren para su validad la determinación de su objeto y causa, sin que sea si quiera necesario para su validad la forma escrito en la mayoría de supuesto, si bien en la practica se formalizan por escrito para facilitar su prueba.
- Por su prescripción adquisitiva o usucapio:
- Derecho real: se pueden adquirir por el lapso del tiempo, a través de la posesión, con una seria de requisitos como forma de acceder al dominio.
- Derecho de crédito: al no ser susceptibles de posesión no es susceptible de prescripción adquisitiva.
- Por su prescripción extintiva:
- Derecho real: si no se ejercita el derecho en un período de tiempo determinado, que puede llegar a ser de 30 años, pude llegar a perderse por la prescripción adquisitiva de un tercero.
- Derecho de crédito: la regulación es bastante extensa dependiendo de los supuestos que como normal general oscila entre el año y los 5 años.
Clases de derechos reales
Clasificación de derechos reales, con ejemplos:
- De protección provisional: la posesión, art. 430 – 466 CC.
- De protección definitiva: la propiedad o dominio, art. 348 – 349 CC.
- De goce y disfrute:
- Usufructo, el art. 467 CC.
- Derecho de uso y habitación, art. 524 CC.
- Servidumbres, art. 530 – 604 CC.
- Censo enfitéutico o enfiteusis, art. 1605 CC.
- Derecho de Superficie, art. 40 – 41 Ley del Suelo y art. 16.1 y 30.3 Reglamento Hipotecario.
- De garantía:
- Hipoteca: art. 1874-1880 CC y Ley y Reglamento Hipotecario.
- Prenda: art. 1863 CC.
- Anticresis: art. 1881 CC.
- De adquisición preferente:
- Tanteo.
- Retracto: art. 1521 CC.
- Opción.
Otras posibilidades a la hora de clasificar los derechos reales serían las siguientes:
- En cosa propia o en cosa ajena.
- En bienes muebles o bienes inmuebles.
- Temporales o perpetuos.
- Transmisibles o intransmisibles.
- En bienes materiales o inmateriales.
- Típicos y atípicos.
Facultades que integran los derechos reales
Por último y a modo meramente recopilatorio, cabe recordar que la personas titulares de derechos reales dispondrán de las siguientes facultades:
- Facultad de realizar su derecho, sin necesidad de colaboración de otros sujetos en la relación jurídica. Aunque hay derechos donde será mas dudosa esta facultad al necesitar una contraparte como una servidumbre o n derecho de garantía.
- Facultad de excluir el bien en los supuestos de perturbaciones dañosas de su derecho por parte de cualquier tercero, a través del deslinde, amojonamiento o cercamiento de una finca.
- Facultad de persecución, que se materializa mediante la acción reivindicatoria, que permite al titular de un bien recuperarlo de aquella persona que lo disfruta injustamente.
- Facultad dispositiva, para vender o enajenar todo el dominio o alguna de la facultades o partes de el.
- Facultad de prelación en caso de concurrencia de derechos que sean incompatibles con el derecho real de que actualmente es titular el sujeto, frente a titulares de peor derecho.